Nedir ve Nasıl Nedir ve Nasıl Yapılır
Kat Mülkiyeti Nedir
Tamamlanmış bir binanın, kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, depo, mahzen gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan ve arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı olan özel bir mülkiyet hakkı. Kat mülkiyeti, bugün birçok ülkede kabul edilmiş bulunmaktadır. Ancak, çeşitli ülke kanunlarının bu kurumu düzenleyiş tarzları değişik olmuştur.
Her devirde insanların temel ihtiyaçlarından bir tanesi de mesken, yani evdir. Bu ihtiyacın karşılanmasında gerek fertler, gerekse devletler çaba sarf etmek mecbüriyetindedir. Bu konuda yurdumuzda bilhassa büyük şehirlerde, sanayinin gelişmesine paralel olarak nüfus artışı olmuş ve mesken ihtiyacı bir problem haline gelmiştir. Mesken ihtiyacı, kat mülkiyetini problem olarak beraberinde getirmiştir. Netice olarak kat mülkiyeti için de, çareler aranmıştır. Tarihte Germen veislam Hukukunda (Mecelle’nin 1150-1192-1193 mad.) “Kat mülkiyeti”dediğimiz huküki çözüm yolu çok eskiden bulunmuş ve kabul edilmiştir. Ancak, Türk Medeni Kanünu, bir binada, birçok kimseye, ayrı
ayrı sahib olunması mümkün olan özel mülkiyet bölümlerini tanımamaktaydı. Fakat ihtiyaçların zorlamasıyla, Medeni Kanunun 753. maddesine dayanılarak, binanın bir bağımsız bölümünde “irtifak hakkı” kurulması süretiyle bir çözüm yolu bulunmuştu. Yalnız bu, çeşitli ihtilaflara yol açtığından yeterli olmaktan uzaktı. Bu sebeple gerekli araştırmalar yapılarak 23.6.1965 tarih ve 634 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu” hazırlandı. Bu kanuna göre memleketimizde de bir binada birden çok bağımsız bölüm yapılması huküken mümkün kılınmıştır. 14.4.1983 tarih ve 2814 sayılı kanun ile adı geçen kanun değiştirilmiş ve bazı maddeler eklenmiştir.
Kat mülkiyeti kanununun 1. maddesine göre “Tamamlanmış bir binanın kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinde ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bağımsız bölümleri üzerinde, o taşınmazın sahibi veya ortak sahipleri tarafından, kat mülkiyeti kanunu hükümlerine uygun surette bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün (taşınmazın) bütününe “ana gayrimenkul”; yalnız esas yapı kısmına “ana yapı”; ana gayrimenkulün ayrı
ayrı, başlı başına kullanılmaya elverişli bölümlerine “bağımsız bölüm”; bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yerlere “eklenti” (kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi yerler); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına “kat mülkiyeti”; bu kat mülkiyeti hakkına sahib olanlara da “kat maliki” denilir. Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma, ortak kullanma, ortak faydalanma yerlerine “ortak yerler” adı verilir. Kat sahiplerinin ortak malik olarak hissedarı bulundukları bu yerler üzerindeki yararlanma haklarına “kullanma hakkı” denilir. Bir arsa üzerinde ilerde kat
mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın sahibi veya ortak sahipleri tarafından kurulan irtifak hakkına “kat irtifakı”, bu hakka sahib olanların herbirine de “kat irtifakı hakkı sahibi” denir. Arsanın bağımsız bölümlere tahsis edilmiş ortak mülkiyet paylarına “arsa payı”, kat mülkiyetinin veya irtifakının ilgili kanunlara dayanılarak kurulmasına ait tanzim edilen resmi belgeye “sözleşme” denir.
Kat mülkiyeti, arsa payı ile, ana gayrimenkuldeki ortak yerlerde bağlantısı olan özel bir mülkiyettir. Bu mülkiyete konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden herbiri o bölümün kat mülkiyetinin kurulması anındaki değeriyle oranlı olarak, tahsis edilmiş olan arsa payının, ortak mülkiyet şartlarına göre açıkça gösterilmek süretiyle kurulur. Sonradan arsa payının düzeltilmesi için dava açılabilir (13.4.1983 tarih ve 2814 sayılı kanun)
Binada ortak yerler önceden yapılan sözleşmede belirtilebilir. Yalnız, kat mülkiyeti kanununun 4. maddesinde belirtilen belli yerler, sözleşmede olmasa bile, kanunen ortak yer sayılmıştır. Bu ortak yerler şunlardır: Temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri birbirinden ayıran ortak duvarlar, genel giriş kapıları, tavan ve tabanlar, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, buralardaki genel tuvaletler, lavabolar, kapıcı daire ve odaları, genel çamaşırlık, terasta çamaşır kurutma yerleri,
genel kömürlükler, ortak garajlar, elektrik, su, havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar, kalorifer daireleri, kuyular, sarnıçlar, binanın genel su depoları, sığınaklar, bağımsız bölümün dışındaki kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, kalorifer, su, havagazı, elektrik, telefon, radyo, televizyon için ortak tesislerle ortak şebekeler, antenler, ortak sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Bu sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma korunma, yararlanma için zarüri olan daha başka yerler de “ortak yer” sınıfına girer.
Ana gayrimenkul “kat malikleri kurulu”nca yönetilir. Kat malikleri kuruluna bütün ortaklar girer. Yönetim şekli, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, ana gayrimenkulün yönetimi, kat malikleri kuruluşunun seçeceği bir veya üç yönetici tarafından yürütülür. Kat malikleri kurulu senede bir defadan az olmamak üzere, yönetim planında gösterilen zamanlarda veya her yılın ilk ayı içerisinde toplanır. Kat malikleri kurulunca ekseriyete dayanılarak verilen kararlar uygulanır. Ortaklardan kurul kararına razı olmayan kimse, gerekli itirazını bağlı bulunduğu sulh hakimine götürmek süretiyle çözdürebilir. Kat
malikleri kurulunun seçtiği yönetici, genel giderle ilgili bir “hesap defteri” ile “karar defteri” tutmak zorundadır. Yapılan yıllık toplantılarda o yıla ait hesapları, ilgili belgeleri, yönetici, kurulun denetimine ve oyuna sunar. Denetim sonucunda kurul gerekli görürse yöneticiyi oylamaya giderek değiştirebilir, yerine yenisini seçebilir. Yönetici, sözleşmede bir ücret verilmesini isteyebilir. Gider masrafları (kapıcı, kaloriferci, bekçi, bahçıvan ücretlerine eşit oranda katılırlar) arsa paylarının orantısına göre ortaklardan sağlanır. Gider masraflarına katılmayan, istenilen parayı vermeyen ortak hakkında ilgili sulh mahkemesinde dava açılabileceği gibi, onun aleyhine icra yoluna da gidilebilir.
Her kat maliki, ana gayrimenkulün genel görünüşünü, kullanılışını bozmadan kendi bağımsız bölümünde istediği değişiklikleri yapabilir. Ortak yerlerde değişiklik yapabilmesi kural olarak, ancak kat maliklerinin oy birliğine bağlıdır. Bu konuda aralarında bir ihtilaf çıkarsa ilgili sulh hakimliğine başvurulur. Sulh hakimliğinin verdiği karar uygulanır. Kat mülkiyeti, kat malikinin sicildeki kaydının silinmesiyle sona erer.
